Упростит ли Закон о кадастре процедуру оформления недвижимости?

07.06.2013

Упростит ли Закон о кадастре процедуру оформления недвижимости?

Упростит ли Закон о кадастре процедуру оформления недвижимости?

 

С 1 января 2013 г. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» начал действовать в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Цель закона – привести к единому знаменателю государственный учет объектов недвижимости. Теперь все сведения о них будут собраны в одном месте.

 

Один из главных принципов ведения кадастра недвижимости – общедоступность сведений, в нем содержащихся. Это означает, что у потенциального покупателя или инвестора появилась возможность получить максимальную информацию об объекте недвижимости из одного государственного источника. В результате кадастрового учета объекту присваивается уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер. Также изготавливается кадастровый паспорт, который используется при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом и для определения налоговой базы.

Казалось бы, всё просто и удобно. Однако на деле участники рынка неминуемо столкнутся с неким правовым тупиком.

– Постановлением правительства Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 175 установлено, что для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, необходим технический план, – поясняет первый заместитель руководителя ГУП «Саратовское областное бюро

технической инвентаризации и оценки недвижимости» Инна Плотникова. – Но при этом в пункте 8 статьи 41 федерального закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости»

сказано, что сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта объекта. То есть без технического плана объект не введут в эксплуатацию, а технический план не подготовить без разрешения на ввод. Налицо противоречие двух документов.

И что с этим делать участникам рынка – ответа на данный вопрос пока нет.

 

Есть ли у вас план?

 

По мнению представителей БТИ, технический план содержит весьма ограниченный круг сведений и не может в полной мере способствовать решению задач, возникающих на стадии ввода объекта в эксплуатацию.

– В техническом плане здания есть сведения только о его местоположении по геодезическим координатам и самые общие характеристики, а такая важная информация, как поэтажный план и фактические характеристики помещений, исключена, – продолжает Плотникова. – Да, технический план привязывает объект к конкретному земельному участку. Раньше такого

не было, в этом и заключается новшество закона о кадастре. Но, на наш взгляд, этого недостаточно, когда доходит дело до ввода объекта в эксплуатацию и его дальнейшей эксплуатации.

На практике в качестве источника информации об отклонениях результата строительства от проектной документации, о площади жилых помещений используется именно технический паспорт объекта, который, по сути, является единственным документом, отображающим

фактическое состояние здания.

Инна Плотникова считает, что оформление технических планов на основе проектной документации без проведения технической инвентаризации приведет к тому, что недостоверные сведения, например, о площади, о реальном существовании объекта, могут попасть в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, а затем и в правоустанавливающие документы.

– Мы полагаем, застройщикам необходимо использовать именно технический паспорт при подготовке технического плана и ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, заказчик обезопасит себя от дальнейших проблем с документацией, от возможных споров с дольщиками или покупателями квартир, – советует Инна Николаевна. – Практика показывает, что определенные расхождения с проектной документацией (по результатам фактического обследования вновь построенного жилья) имеются во многих квартирах. Кроме того, будут соблюдены и нормы Жилищного кодекса (ст. 19), согласно которым именно технический паспорт на объект Жилого фонда содержит информацию, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Следует отметить, что технический паспорт необходим и при расчете размера платы за коммунальные услуги: согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, значения общей площади всех помещений в многоквартирном доме, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, общей площади всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме определяются на основе данных, содержащихся в техническом паспорте многоквартирного дома.

 

Кто и почем ?

 

Итак, без технического плана теперь не обойтись. Но кто его может подготовить? Раньше этим занимались только органы БТИ, теперь же закон предполагает, что государственную монополию разобьют частники – кадастровые инженеры. Это могут быть физические лица, имеющие квалификационный аттестат кадастрового инженера (его выдает комиссия, созданная областным комитетом по управлению имуществом). Либо сотрудники юридического лица, в штате которого не менее двух кадастровых инженеров. Чтобы получить статус кадастрового инженера, специалист должен иметь высшее образование, стаж работы не менее двух лет по специальности в сфере учета недвижимости или пройти стажировку у кадастрового инженера. Отметим, что с 1 января 2013 года до 1 января 2014 года эту же деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять и БТИ. Переходный период дан для становления рынка. Однако как быстро это становление произойдет, никто не берется предсказать.

– Пока необходимое оборудование, специалисты, архивы для подготовки технических планов есть только в организациях БТИ, – уверена Инна Николаевна. – ГУП «Сартехинвентаризация»

использует современное оборудование GPS (Glonass) (сеть базовых станций, позволяющая работать в любой точке Саратовской области), которое обеспечивает высокую точность и скорость определения координат объекта с помощью спутника. Можно, конечно, проводить замеры и по старинке, при помощи тахеометров, но оборудование GPS существенно сокращает сроки оказания услуг физическим и юридическим лицам, отсутствует необходимость ведения теодолитного хода от пунктов геосети, которые не везде в районах области находятся вблизи обследуемого объекта.

Какова же разница между органами технической инвентаризации и кадастровыми инженерами? Она состоит в том, что только первые вправе готовить технические планы по техническому паспорту, а кадастровые инженеры могут обойтись проектной документацией. Второй случай для заказчика быстрее и дешевле, но может быть чреват неприятными последствиями.

Несколько слов о самой процедуре.

Ввиду необходимости постановки объекта на учет заказчику следует принимать во внимание и сроки рассмотрения документов в кадастровой палате, а не только  сроки подготовки технического плана. Теперь, чтобы, скажем, ввести многоэтажный жилой дом в эксплуатацию,

заказчику сначала нужно обратиться в БТИ или к кадастровому инженеру, чтобы ему изготовили технический план. Затем подготовленный технический план застройщик предоставляет для

получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После этого он весь дом ставит на государственный учет в кадастровой палате. Та выдает кадастровый паспорт, и только потом начинается процедура регистрации квартир в данном доме.

Учитывая, что органам БТИ теперь придется выполнять новую работу – подготовку технического плана и использовать для этого дорогое оборудование, расценки на эти услуги могут на

начальном этапе немного вырасти.

 

Журнал «Ведомости строительного комплекса и ЖКХ», март-апрель 2013 г.

      07.06.2013 г.


Возврат к списку


ЕДИНЫЙ СПРАВОЧНЫЙ ТЕЛЕФОН

304-304

234-184


Fatal error: require_once() [function.require]: Failed opening required '/home/saroblbti/saroblbti.ru/docs/upload/img/logo.gif' (include_path='.:/home/saroblbti/saroblbti.ru/php') in /home/saroblbti/saroblbti.ru/docs/upload/footer.php on line 25